Thời kỳ “nhạy cảm” của thị trường bất động sản, cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, chu kỳ BDS có hai đặc điểm, liên quan đến chu kỳ đầu tư và dịch chuyển tiêu dùng của người mua. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khó lập lại do 1 số bên đã dự định nhiều chiến lược đối phó.

Sáng nay (18/7), ở Hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và thời cơ đầu tư BDS” do Báo Thanh Niên tổ chức, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết năm 2019 là thời điểm khá “nhạy cảm” bởi sẽ rơi vào đúng vào chu kỳ 10 năm của lần khủng hoảng trước đây (lĩnh vực kinh tế tóm lại và phân khúc BDS nói riêng), tuy nhiên có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ này khó lặp lại, nhất là phân khúc BDS.

Theo ông Châu, tình hình hiện này cho thấy chẳng thể có bong bóng trong năm 2018. Và có sự điều hành của Chính phủ cũng chưa xuất hiện bong bóng BDS trong năm 2019. “Nhận định chu kỳ 10 năm là 1 chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu. Chúng ta đang thổi phồng quá lớn tình hình này nhưng thực chất phân khúc vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn”, ông Châu khẳng định.

Còn theo ông Phan Trường Sơn – Trường Phòng Quản lý nhà và BDS (Sở Xây dựng), trong 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung của phân khúc nhà đất, đẳng cấp là 31,3%, trung cấp 31,1%, 37,6% là căn hộ cao tầng giá rẻ. Đến thời điểm GĐ này thì con số này lần lượt là 41%, 39% và còn lại là giá rẻ 19,9%.

Song song đây, Chính phủ đã có nhiều chính sách phân phối hàng khuyến khích phát triển nhà ở phân khúc giá rẻ như phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở nửa đầu năm nay tóm lại tương đối ổn định. Mặc dù thời gian qua phân khúc đã chứng kiến 1 số cơn sốt đất nền diễn ra ở 1 số quận huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức,… do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, đã đi vào hoạt động.

“Từ đây, giá trị BDS sẽ tăng theo thời gian, theo công đoạn dự án và đã đi vào hoạt động cơ sở hạ tầng là thích hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo là đúng. Theo quan sát của tôi, 1 số nhà đầu tư đã rút ra được nhiều bài học thất bại trước đây, cùng có các chính sách phân phối hàng điều tiết kịp thời của Nhà nước, phân khúc rất khó xảy ra bong bóng BDS”, vị này nói thêm.

Trao đổi có 1 số nhà đầu tư về liệu có bong bóng hay không, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa khẳng định: “Quan điểm của chúng tôi cũng như nhiều nhà đầu tư rằng lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề nhưng phân khúc đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh phân khúc là có. Ngoài ra, ở Việt Nam còn có xu hướng dịch chuyển diện tích hộ gia đình nhiều thế hệ sang xu hướng càng ngày càng nhỏ. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở sẽ 1 sốh tân. Dịch chuyển sản phẩm từ có nhà sang có nhà có giá trị hơn”.

Theo ông Nghĩa, quy luật của bất động là lên lên xuống xuống (up and down), bởi thế 1 số nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện thông thường này mà chủ yếu tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào 1 loại sản phẩm. Chậm hay ngừng chuyển nhượng chỉ có tính cục bộ.

“Dưới góc độ nhà đầu tư, tôi thấy chúng ta nên tập trung dự đoán sự 1 sốh tân trong hành vi người mua, tham khảo sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư giữa 1 số phân khúc sản phẩm BDS để vượt qua GĐ này”, ông Nghĩa góp ý.

Ở góc độ nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, cho rằng BDS là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hoặc là đâyng băng mà chỉ có trầm lắng so có trước do phân khúc bị tác động bởi nhiều khía cạnh.

Theo lý giải của bà Hương, nguồn cung nhà ở trên phân khúc luôn thiếu so có cầu, cung chỉ mới cung cấp dao động 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời điểm gần đây có 1 số 1 sốh tân về cơ cấu sản phẩm nhưng phần lớn vẫn tập trung ở 1 số thành phố lớn, công ty đã 1 sốh tân chiến lược đầu tư, phân phối hàng 1 1 sốh mau chóng để ứng phó có tình hình biến chuyển mạnh.

“Qua tiếp xúc có 1 số nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào 1 số dự án BDS ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư danh tiếng, cung cấp sản phẩm chất lượng cung cấp nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về 1 số chính sách phân phối hàng vĩ mô. Chẳng hạn giảm kinh phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm kinh phí kinh phí sản phẩm đầu ra”, bà Hương nói thêm.

Đại diện Công ty An Gia cũng nhận định rằng căn cứ vào dự đoán của 1 số cơ quan chuyên môn, phân khúc và phân tách bằng sự bí kíp của công ty, cho đến nay BDS vẫn là kênh đầu tư an toàn, quyến rũ, lôi kéo nhiều dòng vốn trong và ngoài nước. Từ đây, công ty này cũng khẳng định rất khó xảy ra bong bóng xảy ra trên phân khúc tho chu kỳ.

Theo HoREA thì bong bóng BDS chỉ xảy ra khi hội đủ 1 số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế địa cầu GĐ này không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong GĐ bình phục. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.

Thứ hai là sự buông lỏng về chính sách phân phối hàng tín dụng. Năm 2006-2007, Việt Nam buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.

Thứ ba, lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên phân khúc BDS.

Thứ tư, có sự tăng thêm của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là các nhà đầu tư mua đi phân phối lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng phân khúc BDS.

“Nếu Nhà nước thiếu sự can thiệp nhưng gần đây đã có nhiều chỉ đạo và 1 số công cụ điều chỉnh phân khúc rất rõ vì vậy chẳng thể có bong bóng xảy ra trong năm 2018, 2019”, chủ tịch HoREA khẳng định.



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net