Sau “sốt” đất, chuyên gia nói “chưa có gì phải hốt hoảng”

Sau một số cơn “sốt” đất vừa qua ở TP.HCM, Đồng Nai, Phú Quốc, Vân Đồn, 1 số nhà đầu tư có thể hiện lo ngại, song, một số chuyên gia cho rằng “chưa có gì phải hốt hoảng”.

Chia sẻ ở hội thảo “Sốt BĐS – Cơ hội và rủi ro” mới đó, một số chuyên gia kinh tế và BĐS cho rằng, chỉ có “bong bóng” BĐS nếu có 3 nhân tố: giá, thanh khoản, chuyển nhượng thứ cấp tăng mạnh.

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, phân khúc BĐS hiện chưa có gì phải hốt hoảng.

Thứ nhất, về thanh khoản, mức độ thanh khoản của phân khúc GĐ này vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và kinh phí thấp. Giao dịch ở 1 số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai, về giá. Đây sẽ là 1 vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào phân khúc trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở 1 số khu vực, trong khi một số phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Thứ ba, về chuyển nhượng. Giao dịch sơ cấp hay thứ cấp cũng là nhân tố rất quan trọng. Khi mà một số nhà đầu tư thứ cấp chiếm dao động 40% thì phân khúc có tính đầu cơ quá mạnh. Có một số GĐ, ở 1 số phân khúc đất nền ở TP.HCM và 1 số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ phân khúc đã chững lại. Nhìn vào một số tín hiệu đó trên phân khúc để thấy rằng, chúng ta có một số mối lo ngại và rất cần thận trọng nhưng không nên quá hốt hoảng.

Nhận định về 3 dấu hiệu của “bong bóng” BĐS, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc đẳng cấp CBRE Việt Nam, cho rằng cần cảm thấy mức độ thanh khoản của phân khúc có tốt không, khả năng mua và phân phối lại như thế nào? Giá của phân khúc, giá có tăng hay giảm quá mạnh không và phải nhìn tổng thể, không chỉ một số khu vực. Thị trường thứ cấp có quá “nóng” không?

Theo bà Dung, về mức độ thanh khoản của phân khúc, theo chu kỳ 10 năm từ 2007 – 2017, trong đó từ năm 2007-2014 phân khúc phát triển chậm, nhưng trong 4 năm trở lại đó từ 2014 – 2017 phân khúc BĐS lại phát triển tốt, dự án đất nền không tăng quá cao.

Mỗi năm, tính cả TP. HCM và Hà Nội có tới 80.000 căn hộ cao tầng chào phân phối mới, có mật độ hấp thụ: 65-85% tùy thuộc phân khúc, lớn nhất ở phân khúc kinh phí thấp và trung cấp. Nhưng người mua thực chứ không phải đầu cơ.

Theo tìm hiểu của CBRE Việt Nam, phân khúc BĐS Việt Nam khá cân bằng trong 12 tháng trở lại đó. Tỷ lệ căn hộ cao tầng thuộc phân khúc trung cấp (giá phân phối 800-1.500 USD/m2), trước đó chỉ chiếm 35%, đến nay chiếm tới 60% tổng số dự án trên phân khúc, căn hộ cao tầng kinh phí thấp chiếm 25%. Tính cả phân khúc trung cấp và kinh phí thấp đã chiếm 75-80% tổng nguồn cung, một số chủ đầu tư đã hướng đến người mua để ở. Thanh khoản phân khúc BĐS vẫn lành mạnh.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, chuyển nhượng online có đến 85 triệu lượt “search” (tìm kiếm) có đến 44% tìm kiếm căn hộ cao tầng có giá 1.000 – 1.500 USD/m2, mức giá gần có nguồn cung trên phân khúc.

Trong số 3 sản phẩm được ưu ái: căn hộ cao tầng, đất nền, nhà phố, cho thấy chuyển nhượng trên phân khúc chuyển nhượng căn hộ cao tầng vẫn sôi động nhất đối có mua để ở và cho thuê. Còn đầu cơ tập trung vào đất nền. Nguồn cung phân khúc căn hộ cao tầng đẳng cấp có giảm trong 3 năm qua dù vẫn cao. Nếu tính mức tăng giá cho tất cả phân khúc: đẳng cấp, trung cấp, kinh phí thấp, hạng sang thì giá bình quân chỉ tăng 3-5%.

Giá đất nền, đâu đó ở khu vực có dự án đất nền tốt và cơ sở hạ tầng tốt thì giá tăng 40-50%, nếu cơ sở hạ tầng tốt hơn giá tăng 70-80%. Khu vực quận 2, quận 7 ở TP.HCM giá tăng từ 12-14%.

Lý giải về lý do “sốt” đất nền vùng ven TP.HCM như: huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, bà Dương Thùy Dung cho rằng do ở Hóc Môn chuẩn bị có dự án vệ tinh, hay sẽ có dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai) đã tác động đến tâm lý người mua chọn đất nền.

Bên cạnh đó, rủi ro xảy ra cháy ở chung cư Carina cũng như ở thời điểm này không có nhiều dự án căn hộ cao tầng được tung ra cũng khiến người chọn lọc đất nền. Nhưng đến tháng 5 – 6/2018, tâm lý người mua đã được trấn an, không chạy theo đám đông như một số chu kỳ trước. Như vậy, khó có khả năng bong bóng BĐS.

Vì sao cơn sốt đất nền TP.HCM bỗng dưng quay đầu giảm nhiệt?



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net