Giá đất sốt cục bộ, lo vỡ “bong bóng” bất động sản

Thị trường nhà đất đang đứng trước ba rủi ro lớn…

Hiện có nhiều quan điểm về diễn biến phân khúc nhà đất 6 tháng cuối năm 2018 và năm 2019 sẽ ổn định hay vỡ “bong bóng”. Trong đó, đa phần ý kiến cho rằng cần cẩn thận bởi “bong bóng” chưa vỡ nhưng nếu lơ là thì mối lo ngại sẽ trở thành hiện thực.

Trong cuộc hội thảo có chủ đề “Sốt nhà đất – thời cơ và rủi ro” do Công ty CafeLand tổ chức ở Tp.HCM cuối tháng 6 vừa qua, các chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều lo ngại về “bong bóng” nhà đất. Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu tranh giành, để xác định được phân khúc có “bong bóng” hay không cần tham khảo 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá phân phối toàn phân khúc và chuyển nhượng trên phân khúc thứ cấp.

Đề phòng ba rủi ro lớn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc đẳng cấp của Công ty CBRE Việt Nam lại có góc nhìn lạc quan, vì giai đoạn này phân khúc có thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào phân phối căn hộ cao tầng, villa nhà phố tăng trưởng không quá cao. Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đó.

Nếu như năm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 mật độ này tăng khá mạnh, lên dao động 60% căn hộ cao tầng trung cấp, 25% căn hộ cao tầng kinh phí thấp. Từ đó có thể thấy, cả chủ đầu tư và người mua đang hướng đến nhân tố thực sự là các người mua để ở.

Tuy nhiên, bà Dung cũng khẳng định, phân khúc nhà đất đang đứng trước ba rủi ro lớn.

Thứ nhất, giá đất dự án tăng ảnh hưởng đến môi trường vận hành đầu tư của nhà đầu tư khi họ vào phân khúc phát triển dự án.

Thứ hai, lợi nhuận từ cho thuê cũng giảm so có trước, điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư cá nhân cân nhắc trong việc đầu tư vào nhà đất để cho thuê. Cùng ở các khu vực, giả dụ cách đó 2 năm, chủ đầu tư cam đoan tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8%, thì nay chỉ đạt cao nhất từ 6-6,5%, và mức trung bình chỉ là 5%.

Nguyên do là có quá nhiều sự tranh giành. Trong 2 năm qua, mỗi năm phân khúc có đến 40.000 căn hộ cao tầng chào phân phối. Đặc biệt, có đến 70% số đó mua để cho thuê trong khi người có nhu cầu đi thuê lại không nhiều đến bởi thế.

Thứ ba, phân khúc cũng có rủi ro liên quan đến công đoạn thi công của nhiều các công trình hạ tầng. Khả năng chậm công đoạn của nhiều công trình khó tránh khỏi. Khi đó, phân khúc chịu tác động của việc giá không tăng như kỳ vọng của người mua.

Nhìn ở góc độ tài chính, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, không nên chủ quan. Bởi, trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay nhà đất, chứng khoán rất nhiều, đó lại là 2 khoản vay vốn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.

Theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay nhà đất nhìn chung phải lên đến 20% chứ không phải chỉ chiếm 7,5% trong tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng tính đến thời điểm giai đoạn này. 20% (cộng cả các khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống) là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ.

Cho nên, nếu ngân hàng vẫn tiếp tục đổ nguồn vốn lớn vào nhà đất thì rủi ro “bong bóng” sẽ xảy ra. Tình trạng giá đất nền tăng đến hơn 100% trong 1 năm qua là dấu hiệu của việc tăng nóng. Năm 2019, nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào nhà đất 1 cách chặt chẽ hơn, thì ” bong bóng” nhà đất có thể nổ ra.

Cảnh báo nguy cơ, chủ động phòng ngừa

Cùng có chung hướng nhìn cảnh giác, nhiều công ty lo ngại khi giá đất ở nhiều địa phương tăng nóng. tiếp đó là người chuyển nhượng trên phân khúc đa phần là mua đi phân phối lại, đầu cơ kiếm lời khiến cho giá đất tăng nhanh và quá cao so có khả năng của người mua sử dụng thật sự.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà đất Tp.HCM (HoREA), chính giới đầu nậu và “cò đất” đã thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất nền ở 1 số địa phương trong thời gian qua.

Còn phân khúc căn hộ cao tầng chung cư, phân khúc lớn nhất của phân khúc nhà đất đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá phân phối căn hộ cao tầng, nhất là các dự án căn hộ cao tầng vừa túi tiền. Có thể thấy rằng, đến thời điểm giai đoạn này, phân khúc vẫn chưa có biến động.

Song, 1 điều chẳng thể phủ nhận là, qua các cơn sốt cục bộ đã xảy ra vô hình chung đã thiết lập mặt bằng giá mới của sản phẩm đất nền trên phân khúc. Người có nhu cầu mua đất ở thực sự lại khó tìm được giá vừa khả năng. Đối có các người đã chót “ôm” đất giá cao, giờ sẽ xoay xở làm sao?

Ngay cả các người mua căn hộ cao tầng đẳng cấp để cho thuê nhưng tỷ suất lợi nhuận đã giảm hơn kỳ vọng, thậm chí không cho thuê được vì giá chào thuê quá cao thì vẫn giữ căn hộ cao tầng hay sẽ rao phân phối lại? Mới đó nhất, hiện trạng sốt giá đất ở các khu vực như Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc cũng sẽ tạo nhiều sức ép cho phân khúc.

Một câu hỏi đặt ra là liệu có nên e ngại việc các nhà đầu tư cá nhân lướt sóng phân phối giảm giá để “tháo chạy” khi không còn khả năng cầm cự đóng tiền theo công đoạn và trả tiền ngân hàng? Bởi vậy, các ý kiến cảnh báo về nguy cơ vỡ “bong bóng” trên phân khúc nhà đất cũng cần lưu ý và có phương án phòng ngừa từ xa.

Vì sao giá đất công ở Khánh Hòa cực thấp?



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net