Đặc khu: Vì sao cho thuê đất đến 99 năm?

Theo thuyết minh của Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng, Thủ tướng phải được 1 số cơ quan có thẩm quyền nhận lời thì mới được chọn lọc cho thuê đất 99 năm nhưng đấy là 1 số cơ quan nào thì không rõ.

LTS:Nếu không có gì 1 sốh tân thì dự thảo Luật Đơn vị hành chính-kinh tế độc đáo Vân Đồn , Bắc Vân Phong , Phú Quốc (xin nói gọn là luật đặc khu) đã được Quốc hội trao đổi ở hội trường lần cuối vào ngày 23-5 sẽ được biểu quyết thông qua vào ngày 15-6.

Ấy thế mà ở thời điểm này, nhiều nội dung của dự luật vẫn còn gây thắc mắc, tranh cãi, trong số đấy có việc cho thuê đất tối đa đến 99 năm, thẩm quyền xét xử của tòa án nước ngoài đối có 1 số tranh chấp…

Theo dự thảo luật đặc khu, ba đặc khu Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) là đơn vị hành chính thuộc tỉnh, do Quốc hội (QH) chọn lọc thành lập, có cơ chế, chính sách bán hàng độc đáo về phát triển kinh tế-xã hội, có tổ chức chính quyền địa phương và cơ quan khác của Nhà nước tinh gọn, bảo đảm làm việc hiệu lực, hiệu quả.

Thời hạn cho thuê đất: Bao nhiêu là hợp lý?

Việc quản lý và sử dụng đất ở đặc khu là 1 trong nhiều cơ chế, chính sách bán hàng độc đáo để phát triển đặc khu và đang là 1 trong các nội dung được 1 số đại biểu QH cộng dư luận quan tâm, mổ xẻ nhiều nhất.

Theo Điều 32 dự thảo luật, căn cứ vào diện tích, tính chất của dự án đầu tư và đề xuất của nhà đầu tư, chủ tịch UBND đặc khu chọn lọc thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh ở đặc khu không quá 70 năm. Trong trường hợp độc đáo, thời hạn sử dụng đất có thể dài hơn nhưng không quá 99 năm do Thủ tướng Chính phủ chọn lọc.

Vì sao thời hạn cho thuê đất tới 99 năm? Tuy tờ trình của Chính phủ không nêu rõ nhưng qua bản báo cáo giải trình số 266 ngày 10-5 của Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH và giải đáp của Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng thì có thể hiểu quy định này dựa trên 1 sốh làm của nhiều nước trên địa cầu. Cụ thể, bản báo cáo trên có đưa ra tài liệu: “Tại 1 số đặc khu kinh tế như ở Thái Lan, Malaysia, quần đảo British Virgin, quần đảo Cayman, Dubai (khu tự do Jebel Ali), thời hạn sử dụng đất là 99 năm”. Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng cho biết quy định cho thuê đất tối đa 99 năm ở dự thảo luật chỉ ứng dụng đối có 1 số dự án thuộc ngành, nghề ưu tiên phát triển trong đặc khu và đất ở 1 số khu vực quy hoạch là khu vực quốc phòng, an ninh thì không cho thuê.

Luật sư Trần Công Ly Tao (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận xét: “Hai con số trên đã có trong Luật Đất đai 2013, chỉ có điều là không dành cho 1 số dự án đầu tư ở đặc khu vì trước đấy chưa có quy định về đặc khu. Theo luật này, đối có dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội gặp khó hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội độc đáo gặp khó cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Trường hợp thuê đất để thi công trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có tính năng ngoại giao thì thời hạn cho thuê không quá 99 năm”.

Vấn đề đặt ra là khi Luật Đất đai không quy định thì luật đặc khu có quyền quy định thời hạn cho thuê đất tối đa là 99 năm? “Chiếu theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì câu trả lời là được quyền vì luật đặc khu có sau Luật Đất đai. Vấn đề quan trọng cần bàn là QH có nên nhận lời thời hạn này hay không, có thật sự yên tâm về việc thực thi luật tới đấy hay không vì trường hợp độc đáo là sao, 1 số cơ quan có thẩm quyền mà Thủ tướng phải xin ý kiến nhận lời mới được chọn lọc (như lời của Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng và của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc mà báo chí đã ghi nhận được) là các cơ quan nào bởi lẽ 1 số nội dung này không hề có trong dự thảo luật đặc khu” – luật sư Ly Tao lưu ý.

Đặc khu: Vì sao cho thuê đất đến 99 năm? - Ảnh 1.
Đặc khu: Vì sao cho thuê đất đến 99 năm? - Ảnh 2.

Vấn đề thời hạn cho thuê đất ở 1 số đặc khu có thể lên đến 99 năm đang gây ra tranh cãi nhiều chiều trong dư luận. Trong ảnh: Nhiều khu đất sản xuất nông nghiệp ở xã Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) nơi chuẩn bị sẽ thành đặc khu Bắc Vân Phong được rao bán công khai, gây nên cơn sốt đất ở khu vực này. Ảnh: TL

“Thời hạn cho thuê đất 99 năm theo dự thảo luật đặc khu không có mâu thuẫn gì có Luật Đất đai và 1 số luật liên quan” – TS Phạm Văn Võ, Phó Trưởng khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, đồng tình có ý kiến nêu trên của luật sư Ly Tao.

Cùng có đấy, TS Võ cũng có thêm 1 số đề xuất: “Việc cho thuê có thời hạn 99 năm là quá dài, không cần thiết và có thể dẫn đến các hậu quả mà thế hệ tương lai khó giải quyết khi tình hình kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh trong 99 năm tới chúng ta chẳng thể dự liệu được. Còn điều kiện phải được Thủ tướng Chính phủ chọn lọc thực chất không có ý nghĩa nhiều trên thực tiễn vì Thủ tướng Chính phủ có chọn lọc cho thuê đất có thời hạn 99 năm cũng là dựa trên ý kiến tham mưu của địa phương và 1 số bộ. Tuy cho thuê 99 năm nhưng khi cần sử dụng vào mục đích chung Nhà nước vẫn có thể thu hồi nhưng giá thành bồi thường mà Nhà nước phải trả sẽ rất lớn và thậm chí là không có đủ khả năng tài chính để bồi thường. Do vậy, nên quy định thời hạn cho thuê đất là 70 năm”.

Quyền hạn của tòa án nước ngoài khi xét xử tranh chấp

Việc được chọn lọc pháp luật nước ngoài và tòa án nước ngoài để xử lý, giải quyết 1 số hợp đồng, 1 số tranh chấp có nhân tố nước ngoài ở đặc khu cũng là 1 nội dung được nhiều người quan tâm. Đã có không ít lo ngại: Có phải là ở 1 số đặc khu thì mọi việc (trừ hợp đồng lao động, hợp đồng tiêu dùng tối thiểu theo quy định) đều bị luật nước ngoài (luật của nhà đầu tư nước ngoài tham dự đầu tư vào đặc khu) chi phối tất cả? Có hay không việc tòa án nước ngoài sẽ sang nước mình để xét xử 1 số vụ việc có liên quan đến người Việt Nam?…

TS Trần Thăng Long, Phó Trưởng Khoa Ngoại ngữ Pháp lý (phụ trách), Trường ĐH Luật TP.HCM, đánh giá: “Với 1 số quy định của dự thảo thì không phải pháp luật nước ngoài hoặc tập quán quốc tế mặc nhiên được ứng dụng ở Việt Nam nhìn chung cũng như ở 1 số đặc khu. Việc ứng dụng pháp luật sẽ được thực hiện nếu 1 số nội khu quan hệ dân sự có nhân tố nước ngoài chọn lọc ứng dụng luật nước ngoài hay ứng dụng tập quán quốc tế cũng như căn cứ vào 1 số điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết có nước ngoài có quy định về vấn đề ứng dụng pháp luật nước ngoài hay tập quán quốc tế”.

Liên quan đến quyền hạn của tòa án nước ngoài được xét xử 1 số tranh chấp giữa 1 số nhà đầu tư liên quan đến làm việc đầu tư kinh doanh ở đặc khu, trong đấy có ít nhất 1 bên là nhà đầu tư nước ngoài (trừ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của tòa án Việt Nam), TS Long đánh giá: Tòa án nước ngoài được hiểu là 1 số tòa án 1 số cấp của 1 nhà nước nước ngoài có thẩm quyền xét xử 1 số vụ án dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động có nhân tố nước ngoài và việc xét xử này bao gồm việc ứng dụng pháp luật về hình thức (tố tụng) và luật nội dung của nước có tòa án đấy.

Theo tiêu chuẩn lex fori, 1 khi tòa án nước ngoài thực hiện quyền xét xử của mình thì tòa sẽ ứng dụng luật tố tụng của nước đấy (tức là nước có tòa án). Vấn đề còn lại là về luật nội dung, tức là 1 số quy định của pháp luật cụ thể để tòa ứng dụng cho vụ việc này, sẽ do tòa án chọn lọc căn cứ vào 1 trong hai nhân tố: Do sự thỏa thuận ứng dụng luật nào của 1 số bên hoặc do sự dẫn chiếu đến luật nước có tòa án căn cứ vào quy phạm xung đột.

Một khi tòa án 1 nước khác có thẩm quyền xét xử, theo tiêu chuẩn luật tòa án thì có hai vấn đề đặt ra: Vụ việc sẽ được xét xử ở nước có tòa án, tức là nước mà nguyên đơn gửi đơn kiện đến tòa đề nghị giải quyết chứ không phải là 1 nơi nào khác; và tòa án nước này trong quá trình xét xử sẽ ứng dụng luật hình thức của mình và luật nội dung tùy thuộc vào sự chọn lọc của 1 số bên hay sự dẫn chiếu của 1 số quy phạm xung đột.

“Như vậy, giả dụ nhà đầu tư nước ngoài khởi kiện ở tòa án nước họ về vụ việc liên quan đến tranh chấp giữa 1 số nhà đầu tư liên quan đến làm việc đầu tư kinh doanh ở đặc khu thì không có chuyện tòa án nước này sang 1 nước khác và mặc nhiên ứng dụng luật của nước mình để xét xử 1 vụ việc tranh chấp” – TS Long giải đáp thêm.

Không thể miễn, giảm tiền thuê đất cho cả thời gian thuê

Do tiền thuê đất là nguồn thu có tính ổn định cho ngân sách, việc thu tiền thuê đất góp phần bảo đảm quyền có toàn dân đối có đất đai về kinh tế nên chẳng thể miễn, giảm cho cả thời gian thuê. Ngoài ra, nếu Nhà nước miễn, giảm tiền thuê đất mà vẫn cho phép người thuê đất được mua bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì rõ ràng là chẳng thể nhận lời được. Vậy nên việc miễn, giảm tiền thuê đất chỉ nên đặt ra trong dao động thời hạn 10, 20 năm.

TS PHẠM VĂN VÕ, Phó Trưởng khoa Luật thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM

Không mặc nhiên thi hành bản án của tòa nước ngoài

Bản án có hiệu lực của tòa án nước ngoài không mặc nhiên có hiệu lực thi hành ở nước còn lại, tức là nước mà bản án, chọn lọc đấy sẽ được thi hành. Để bản án, chọn lọc này được thực hiện, nó phải được tòa án của nước phải thi hành bản án, chọn lọc công nhận và trên cơ sở đấy cho thi hành.

TS TRẦN THĂNG LONG, Phó Trưởng Khoa Ngoại ngữ Pháp lý (phụ trách), Trường ĐH Luật TP.HCM

“Phong tỏa” không cho giới đầu cơ tạo bong bóng nhà đất ở 3 đặc khu kinh tế



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net