Chu kỳ khủng hoảng bất động sản 10 năm: Lịch sử liệu có lặp lại?

Tại hội thảo chủ đề “Chu kỳ khủng hoảng và thời cơ đầu tư BDS” do Báo Thanh niên tổ chức sáng nay (18/7) ở TP.HCM, 1 số chuyên gia cho rằng việc quan ngại khủng hoảng bất động sản là có cơ sở, nhưng cần tham khảo sâu hơn 1 số nhân tố khác.

Theo 1 số chuyên gia muốn biết phân khúc BDS nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào 3 chỉ số sau đấy. Đầu tiên là mức độ thanh khoản GĐ này vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội BDS TP.HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và kinh phí thấp. Giao dịch ở 1 số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai là giá. Đây sẽ là 1 vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào phân khúc trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở 1 số khu vực, trong khi 1 số phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Dấu hiệu thứ 3 là chuyển nhượng, sơ cấp hay thứ cấp cũng là nhân tố rất quan trọng. Khi mà 1 số nhà đầu tư thứ cấp chiếm dao động 40%, thì phân khúc có tính đầu cơ quá mạnh. Có các GĐ, ở 1 số phân khúc đất nền ở TP.HCM và 1 số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ phân khúc đã chững lại.

Nhìn vào các dấu hiệu trên, 1 số chuyên gia cảm thấy phân khúc đang được kiểm soát khá tốt, nhất là về mặt giá khi mà nhiều địa phương đã thực thi 1 số 1 sốh thức chống đầu cơ, bơm thổi giá nhà đất. Mặt khác, 1 số ý kiến còn cho thấy phân khúc đang “chững” lại là do 1 số nguyên nhân tác động đến tâm lý người mua như cháy nổ chung cư, pháp lý dự án, đất công… nên chu kỳ khủng hoảng phân khúc 10 năm sẽ khó tái lập, mà chỉ đang xuất hiện tâm lý hơi “hốt hoảng” của 1 số bộ phận khách hang và nhà đầu cơ.

Cũng theo 1 số chuyên gia, ở 1 số GĐ trước khi có bong bóng, tăng trưởng tín dụng là nhân tố có thể nhìn thấy, tăng rất cao và lãi suất cũng tăng cao. Tuy nhiên GĐ này, theo phân tích sơ bộ, lãi suất có thể tăng nhưng 1 số ngân hàng gần như điều chỉnh và tham khảo kỹ hơn 1 số khoản vay BDS. Hơn nữa, tăng trưởng tín dụng GĐ này không phải con số cao so có mục tiêu đạt được của năm.

Trong khi đấy, theo đại diện Ngân Hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, bài học tín dụng tăng nóng vào lĩnh vực bất động sản hơn 10 năm trước vẫn còn đấy nên ngay từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17%.

Song song đấy, NHNN đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng có nhiều chính sách bán hàng ràng buộc để siết cho vay bất động sản, như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, hạ mật độ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%…

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp NHNN chi nhánh TP.HCM, ở TP.HCM, nếu dao động 10 năm trước tín dụng vào bất động sản không ngừng nghỉ ở mức cao trên 30% thì 3 năm trở lại đấy con số này đã giảm mạnh, ở mức dao động 10%.

Ông Lệnh cũng cho biết, cơ quan này không ngừng nghỉ cảnh báo, đề nghị 1 số tổ chức tín dụng trên địa bàn đô thị thực hiện nghiêm túc việc thẩm định cho vay, chỉ xét duyệt có 1 số chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực quản trị. Nhờ đấy, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản ở TPHCM ở mức thấp, từ 2% – 2,5%.

Để phòng ngừa rủi ro tín dụng bất động sản và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, 1 số ngân hàng thương mại đã thống kê giá đất bình quân trong 3 – 4 năm gần đấy để căn cứ vào đấy cho vay dao động 50% giá trị bất động sản được thẩm định, thay vì 70% – 80% như trước.

“Như vậy, tín dụng dư nợ BDS cả nước vẫn được duy trì suốt 4 năm qua và vẫn đang trong mức an toàn”, ông Lệnh phát biểu.

Tuy dư nợ tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát tốt, nhưng theo giới chuyên gia, cần chú tâm đến việc dư nợ tín dụng tiêu dùng càng ngày càng tăng cao, nguyên nhân là bởi đa số dòng vốn này vẫn đang chảy vào nhà, đất.

Thống kê cho thấy, tín dụng tiêu dùng năm 2017 tăng rất mạnh, cao gấp 3 – 4 lần mức tăng trưởng tín dụng bình quân cả nước. Riêng TP.HCM, tuy tín dụng vào bất động sản chỉ ở mức 10,8% nhưng có thể thấy rằng, có dư nợ vào dao động 1,75 triệu tỷ đồng trong năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương dao động 198.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đấy, dư nợ cho vay tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM dao động 220.000 tỷ đồng vào cuối tháng 3/2018, trong đấy cho vay liên quan đến bất động sản chiếm dao động 28,7%, tức tương đương dao động 63.140 tỷ đồng.

Như vậy, tổng vốn vào bất động sản ở TP.HCM ước dao động 261.140 tỷ đồng. So có năm trước, nếu xét về con số tuyệt đối, vốn vào bất động sản ở TP.CHM đã tăng dao động 15.140 tỷ đồng. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng tiên đoán, trong năm 2018, tín dụng tiêu dùng có thể tiếp tục tăng trưởng cao và là 1 trong các mảng làm việc chiến lược, nhiều tiềm năng của 1 số tổ chức tín dụng. Do đấy, rủi ro dòng tín dụng cho vay mua bất động sản “ẩn” trong cho vay tiêu dùng cá nhân vẫn còn đang đã đi vào làm việc và cần có 1 sốh thức giám sát.


Mới đấy, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, năm 2019, bong bóng BDS sẽ vỡ. Cùng có các dấu hiệu giảm tốc của phân khúc, dư luận cũng đặt ra nhiều nghi vấn xoay quanh việc chu kỳ 10 năm đang đến và kịch bản khủng hoảng phân khúc sẽ lặp lại?

Theo 1 số chuyên gia kinh tế, các điểm nóng về tăng giá ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM chuyển nhượng cũng đã bị hãm phanh trong mấy tháng gần đấy. Nguyên nhân lớn nhất được tiên đoán là do 1 số nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của lời nguyền chu kỳ khủng hoảng.

Thực tế đã 4 thập kỷ, cứ 10 năm 1 lần nền kinh tế Việt Nam lại trải qua 1 cuộc khủng hoảng, như vào năm 1979, 1989, 1999, 2009. Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Vậy lời nguyền chu kỳ liệu có tái diễn? Thị trường BDS Việt Nam sẽ như thế nào ở nửa cuối năm bản lề của chu kỳ này? Cung – cầu trên phân khúc ra sao? Có nên tiến hành chiến thuật “tham lam khi phân khúc sợ hãi” của nhà đầu tư thiên tài Warren Buffett để mua nhà, đất dịp cuối năm hay không?



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net