Căn hộ khách sạn chưa được đảm bảo về tính pháp lý, nhà đầu tư cần làm gì để giảm rủi ro?

Từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm bất động sản condotel tập trung ở các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc,… Và “cơn sốt” này chưa dừng lại trong bối cảnh pháp luật nước ta chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.

Mới đây, ở hội thảo “Phát triển và quản lý căn hộ cao tầng khách sạn (condotel), cơ sở pháp lý và thực tiễn” diễn ra ở Đà Nẵng do Tổng Hội Xây dựng Việt Nam tổ chức, các chuyên gia và nhà tìm hiểu quy hoạch cho biết Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng loại hình sản phẩm này.

Một nghịch lý đang xảy ra, đây là tỉ lệ căn hộ cao tầng condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi ở các nước khác, tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ cao tầng condotel.

Dự kiến trong 2 năm 2018 – 2019, trung bình mỗi năm sẽ có dao động 20.000 căn hộ cao tầng condotel được mở phân phối, có tổng diện tích căn hộ cao tầng trên dưới 45m2.

Ông Vũ Đức Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và phân khúc bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, condotel là cơ sở hạ tầng du lịch và phải được quản lý theo Luật Du lịch. Liên quan đến biện pháp xác định tính pháp lý cho bất động sản condotel, ông Phấn cho biết, hiện Bộ Xây dựng đã có góp ý về đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai có Bộ Tài nguyên – Môi trường, trong đây xác định loại đất để đầu tư phát triển condotel là đất “thương mại, dịch vụ”.

“Đây là cơ sở pháp lý về đất đai để ứng dụng các hình thức chuyển nhượng bất động sản tương ứng. Việc chủ đầu tư thực hiện các chuyển nhượng đến nhà đầu tư thứ cấp phải được điều chỉnh, quản lý theo Luật Kinh doanh bất động sản như quản lý dự án bất động sản nhà ở, tức là phải bảo chắc chắn lãnh qua ngân hàng để bảo vệ ích lợi cho nhà đầu tư thứ cấp”, ông Phấn giải đáp thêm.

Còn theo nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm, bất động sản condotel dứt khoát không được cho nhập hộ khẩu, đồng thời đề xuất Bộ Xây dựng biên soạn hợp đồng mẫu để chuyển nhượng bất động sản condotel, bảo đảm ích lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.

Nhiều đại biểu tham dự hội thảo cho biết sự phát triển của phân khúc bất động sản condotel giai đoạn này đang đẩy rủi ro về cho nhà đầu tư thứ cấp do các dao động trống về tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng, cơ chế bảo trì – bảo hành công trình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng condotel sẽ là xu hướng đầu tư mới lên ngôi trong các năm tới bởi các thế mạnh nổi trội của dòng sản phẩm về giá, địa điểm, lợi nhuận, thời cơ (đầu tư – nghỉ dưỡng – cho thuê – thảo luận). Với việc có lại các giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng được nhiều người ưa chuộng và chọn lọc.

“Mô hình bất động sản này được nhiều nước trên địa cầu ưa chuộng và bắt đầu gia nhập phân khúc Việt Nam, mau chóng trở thành “cơn sốt” bởi có lợi thế tranh đua hơn hẳn so có các khu nghỉ dưỡng truyền thống”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, condotel là mô hình huy động vốn của chủ dự án thông qua hình thức phân phối bất động sản rồi thuê lại chính bất động sản đây thuộc phạm vi quy định pháp luật cho phép. Tính pháp lý của mô hình này là 1 dịch vụ quản lý bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Do đây, các chuyên gia tìm hiểu về bất động sản lo ngại và khuyến cáo nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính, thương hiệu công ty đầu tư dự án để chọn lọc đầu tư. Chất lượng căn hộ cao tầng cũng là vấn đề quan tâm, bởi nhà đầu tư dự án đẩy giá phân phối lên cao so có giá trị thực của căn hộ cao tầng để sau đây nâng mức lãi thuê lại căn hộ cao tầng để cho thuê. Việc không ngừng nghỉ khai thác căn hộ cao tầng cũng làm chất lượng căn hộ cao tầng mau chóng xuống cấp.

Song song đây, lợi nhuận đầu tư là điều mà nhà đầu tư rất quan tâm nên trước khi đầu tư condotel, cần cân nhắc nhân tố căn bản, đây là khu vực đầu tư căn hộ cao tầng khách sạn có tốc độ tăng trưởng phát triển khách du lịch tốt không, chủ đầu tư dự án là ai, năng lực của đơn vị quản lý cho thuê, chính sách phân phối hàng chia sẻ lợi nhuận, hợp đồng pháp lý, sản phẩm có tính khác biệt không…

Bởi theo ông Châu, qua tìm hiểu cơn sốt phát triển các dự án condotel ở Việt Nam giai đoạn này, HoREA cảm thấy, thực ở giai đoạn này chủ đầu tư phân phối căn hộ cao tầng condotel cho người mua (nhà đầu tư thứ cấp) còn nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như phân phối nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối có các dự án không phải là phân phối nhà ở hình thành trong tương lai).

Với biện pháp phân phối hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ cao tầng condotel đã phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù phải trả lợi nhuận cam đoan cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so có đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cộng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi đây, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư phân phối căn hộ cao tầng condotel có giá phổ biến từ 25 – 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc cao cấp, địa điểm dự án, địa điểm căn hộ cao tầng và có cam đoan hoặc không có cam đoan lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Đối có các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam đoan lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm kinh phí sở hữu căn hộ cao tầng, kinh phí quản lý khai thác kinh doanh, thuế lương cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ cao tầng condotel của mình.

Với các dự án mà chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận từ 8 – 12% trong 8 – 12 năm, giá phân phối có thể đã nâng lên 30- 50% đủ để chi trả cam đoan lợi nhuận này. Như vậy, trong trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào bảo đảm ích lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam đoan về lợi nhuận.

Hiện nay, nhiều bạn rất băn khoăn về tính pháp lý có condotel. Theo ông Châu, chủ đầu tư condotel đang hưởng lợi từ việc đầu tư và bạn cũng được hưởng lợi bởi có sự chia sẻ lợi nhuận từ kinh doanh khai thác căn hộ cao tầng. Tuy nhiên, đa số các bạn đầu tư lướt sóng và các hình thức chuyển nhượng đặt mua, chuyển nhượng sản phẩm condotel chủ yếu diễn ra trên mạng điện tử.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho biết, phân khúc bất động sản tuy còn mới nhưng lại phát triển khá nhanh ở Việt Nam, do vậy sắp tới sẽ có nhiều cách tân về cơ sở pháp lý để chắc chắn phân khúc phát triển hài hòa.

Vì vậy, khi chọn lọc sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua – nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc chọn lọc các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư danh tiếng. Về phía chủ đầu tư, khi chọn lọc mô hình phát triển, cũng cần hoạch định tốt và tìm hiểu tính khả thi ngay từ ban đầu để có được sản phẩm thích hợp có điều kiện phân khúc và khả năng tài chính, bảo đảm hoạt động tốt trong tương lai.



Tìm hiểu thêm tài liệu:
==> huyen nha be co bao nhieu xa
==> Danh sach Vietcombank nha be
==> Cầu Thủ Thiêm 3
==> Cầu Thủ Thiêm 4
==> Cầu Thủ Thiêm 2
==> Cầu Bình Khánh

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *