Bất chấp cảnh báo “nóng”, nhiều đại gia địa ốc vẫn “chuộng” đầu tư dự án condotel

Từ dao động năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển 1 loại hình sản phẩm nhà đất du lịch mới, đây là căn hộ chung cư khách sạn (condotel), villa, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, tập trung phát triển ở các khu vực ven biển.

Theo 1 báo cáo vừa được Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) ra mắt, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển rất nóng loại hình sản phẩm căn hộ chung cư khách sạn này.

Dẫn số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, HoREA cho biết chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, có tổng quy mô 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ chung cư condotel, 11.174 villa nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có quy mô dưới 50 ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép có tổng số 25.639 căn. Trong đây, có 15.010 căn hộ chung cư condotel (Hà Nội: 4.114 căn; TP.HCM chiếm 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn).

Về phân khúc Officetel có 10.629 căn cả nước (Hà Nội: 3.726 căn; TP.HCM: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Hiện nay, HoREA cho rằng đang có 1 nghịch lý là mật độ căn hộ chung cư condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi mật độ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không lẽ thường, vì ở các nước khác mật độ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ chung cư condotel. Do vậy, theo hiệp hội này đến khi phân khúc cần phải có biện pháp định hướng phát triển thích hợp, bền vững.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ chung cư condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm sẽ có dao động 20.000 căn hộ chung cư condotel được mở phân phối, có quy mô căn hộ chung cư dao động trên dưới 45 m2;.

Qua tìm hiểu, HoREA rút ra được 1 số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel các năm qua.

Theo HoREA, đây là: Lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để lôi kéo các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, đã góp phần quan trọng làm cách tân bề ngoài thành phố và góp phần vào sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương;

Thứ 2, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ có, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để thi công cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp;

Vấn đề thứ ba là các chủ đầu tư phân phối căn hộ chung cư condotel cho bạn (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như phân phối nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối có các dự án không phải là phân phối nhà ở hình thành trong tương lai).

Thực hiện biện pháp phân phối hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ chung cư condotel đã phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam đoan cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so có đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cộng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Trong khi đây, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt, như sau:

Chủ đầu tư phân phối căn hộ chung cư condotel có giá phổ biến dao động từ dao động 25 – 55 triệu đồng/m2, dao động trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc cao cấp dự án, địa điểm dự án, địa điểm căn hộ chung cư, và có cam đoan lợi nhuận hoặc không có cam đoan lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

HoREA đánh giá cho thấy giá phân phối này cao vì tương đương có giá phân phối căn hộ chung cư trung cao cấp ở TP.HCM.

Trong đây: Đối có các dự án mà chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận từ 8 – 12% trong 8 – 12 năm thì trong giá phân phối có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam đoan lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả kinh phí sở hữu căn hộ chung cư; kinh phí quản lý khai thác kinh doanh; Đối có các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam đoan lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm kinh phí sở hữu căn hộ chung cư, kinh phí quản lý khai thác kinh doanh; Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế lương cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ chung cư condotel của mình

Trong vài năm tới, HoREA cho biết thêm nguồn cung căn hộ chung cư condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực cung vượt cầu, trong khi hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến 1 số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam đoan lợi nhuận có bạn…

Bạn đang xem chuyên mục blog ở Canhoorchidpark.net

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *